Ev Satmanın Masrafları Nelerdir? Satıcının Cebinden Çıkacak Kalemler
Kısa Cevap
Ev satarken başlıca masraflar tapu harcı (kanunen alıcı ve satıcıdan %2’şer, toplam %4), emlak komisyonu (varsa), tapu işlem ücretleri, güncel DASK poliçesi, ödenmemiş aidat ve fatura borçlarıdır. Evi satın aldıktan sonra 5 yıl dolmadan satıyorsanız değer artış kazancı vergisi de gündeme gelebilir.
Evinizi satmaya karar verdiğinizde asıl soru "Kaça satacağım?" kadar "Elime ne kalacak?" sorusudur. Masrafları baştan bilirseniz fiyatı daha doğru belirler, tapu gününde sürpriz yaşamazsınız.
1. Tapu harcı
Tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve toplam %4’tür. Kanunen alıcı ve satıcı %2’şer öder. Basit bir örnek: tapuda 3.000.000 TL gösterilen bir satışta satıcı payı 60.000 TL, alıcı payı 60.000 TL eder.
Burada önemli bir uyarı var: Tapuda bedeli gerçek bedelden düşük göstermek hem yasal olarak risklidir hem de ileride size sorun çıkarabilir. Beyan edilen bedel, rayiç bedelin altında olamaz.
2. Tapu işlem ücretleri
Harcın dışında tapu müdürlüğünde döner sermaye hizmet bedeli gibi küçük işlem ücretleri vardır. Tutarları yıllık değiştiği için işlem öncesi tapu müdürlüğünden veya e-Devlet’ten güncel tutarı öğrenin.
3. Emlak komisyonu
Bir emlak danışmanıyla çalışıyorsanız hizmet bedeli ödersiniz. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik satışta KDV hariç satış bedelinin %4’ünü üst sınır olarak belirler. Bu üst sınırdır; daha düşük bir oran yazılı olarak kararlaştırılabilir. Ayrıntıları emlakçı komisyonu yazımızda anlattık.
4. DASK poliçesi
Tapu devrinde geçerli bir DASK poliçesi istenir. Süresi dolmuşsa satıştan önce yenileyin. Detaylar için DASK nedir yazımıza bakabilirsiniz.
5. Borçların kapatılması
Satıştan önce şunları gözden geçirin:
- Ödenmemiş aidat ve ortak gider borçları
- Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri (devir veya kapatma için)
- Emlak vergisi ve varsa diğer belediye borçları
- Evde ipotek varsa bankaya kalan borç ve ipoteğin kaldırılması
6. Değer artış kazancı vergisi
Evi satın aldıktan sonra 5 yıl dolmadan satarsanız, alış ve satış arasındaki kazanç (endekslenmiş maliyete göre) gelir vergisine tabi olabilir. Yıllık bir istisna tutarı vardır ve gelir beyanı verilir. 5 yıl dolduktan sonra yapılan satışlarda bu vergi doğmaz. Kendi durumunuz için mali müşavirinize veya Gelir İdaresi’ne danışın.
7. Hazırlık masrafları
Zorunlu olmasa da satışı kolaylaştıran kalemler: boya ve küçük onarımlar, temizlik, profesyonel fotoğraf. Bu harcamalar genellikle ilgiyi artırır. Büyük tadilatlara girmeden önce evinizin sınıfındaki emsallerle karşılaştırıp karar verin.
Satıştan önce kontrol listesi
- Tapu, kimlik ve DASK poliçesi hazır mı?
- Aidat ve fatura borcunuz var mı?
- İpotek veya haciz var mı?
- Tapu harcını kimin ödeyeceğini yazılı netleştirdiniz mi?
- 5 yıl dolmadan satıyorsanız vergi durumunuzu kontrol ettiniz mi?
Evinizin güncel değerini ve satışta elinize geçecek tahmini tutarı birlikte hesaplayalım: ücretsiz değerleme isteyin.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
Kanunda harç alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 olarak düzenlenmiştir. Pratikte kimin ödeyeceği satış sözleşmesinde veya pazarlıkta farklı belirlenebilir; bunu baştan yazılı netleştirmek gerekir.
Ev satışında vergi öderim mi?
Evi satın aldıktan sonra 5 yıl dolmadan satarsanız elde ettiğiniz değer artışı gelir vergisine tabi olabilir. 5 yıldan uzun süre elinizde tuttuysanız bu vergi doğmaz. İstisna tutarı yıllık güncellendiği için Gelir İdaresi’nden güncel tutarı teyit edin.
Satıştan önce DASK şart mı?
Evet. Tapu devrinde geçerli bir DASK poliçesi aranır. Poliçeniz bitmişse satıştan önce yenileyin.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık değildir. Oranlar ve tutarlar mevzuatla değişebilir; işlem öncesinde ilgili kurumdan ya da bir avukat/mali müşavirden güncel durumu teyit edin.